Lösung im STWE mit bereits errichteten PV Anlagen

Ausgangslage:

Als wir die Liegenschaft im Jahr 2021 gekauft haben wurde uns von der Verkäuferschaft erklärt, dass die PV-Anlagen auf den Dächern für alle zur Benützung sind, resp. der produzierte Strom für alle verfügbar ist. Dem war leider nicht so, da die PV-Anlagen von einzelnen Stockwerkeigentümern errichtet wurden.
Terrassenhäuser: 6 Parteien, 3 Dächer, 2 PV-Anlagen bereits verbaut zur privaten Nutzung der Partei. Aktuell noch 1 Dach verfügbar und 2 Garagendächer.
Dazumal wurde die Befugnis für die Nutzung der Dächer einstimmig an einer Versammlung verfügt → kein Grundbucheintrag!

Nun ist es so, dass wir momentan dabei sind, rechtliche Rahmenbedingungen zu schaffen. Im Vertragsentwurf zur Dächernutzung werden die unteren Häuser ausgeschlossen einen Vertrag zur Dächermietung abzuschliessen. Deshalb können wir keine PV-Anlage errichten.
Was gibt es für Möglichkeiten, dass wir eine Lösung finden, dass alle von Solarstrom profitieren können?
ZEV? EVG? Es sind 3 Hauskastenanschlüsse verfügbar.

Hallo Nicole
Ich denke, ein Grundbucheintrag zur Reservation aller möglicher Dachflächen als PV-Nutzung würde euch gute Rechtssicherheit ohne grosse Kosten schaffen. Da hat euch eure Verwaltung schlecht beraten, das weglassen zu können.
Das Wichtigste scheint mir, dass ihr einen möglichst grossen Gesamtenergieanteil solar selber erzeugen könnt und gleichzeitig einen möglichst hohen Eigenverbrauchsanteil erzielt, um die Netznutzungskosten zu umgehen. Das geht nur mit einem Zusammenschluss (z.B. ZEV, alternativ LEG wenn ZEV nicht möglich ist, im neuen Stromgesetz). Ob und wie das gelingt hängt von euren Verbrauchsprofilen ab (bsp. Wärmepumpen, Elektromobiität, Warmwasseraufbereitung).
Menes Erachtens muss (in einem MFH) pro Haushaltung ca. eine PV-Leistung von 4 kWp vorhanden sein, um hier auf vernünftige Werte zu kommen. Wir haben hier 30 kWp für 7 Haushalte (eine Liegenschaft mit Flachdach).
Wir haben hier eine ZEV begründet, in welcher die Mitglieder mittels Wertquotenanteilen an der Anlage beteiligt sind. Im gleichen Verhältnis steht ihnen die Solarenergie kostenlos zu. Nur die Differenz des Bezugs jedes Mitglieds zu diesem Wertquotenanteil wird in 5-Minuten Intervallen abgerechnet, je nachdem als Belastung oder als Gutschrift (Rückspeisung). Damit wird unterschliedlichen Verbrauchsprofilen (z.B. mit / ohne Elektromobilität) Rechnung getragen.
Die meisten ZEV-Lösungen arbeiten leider anders. Gut möglich, dass im Rahmen des neuen EnG dieser Ansatz eher nachgefragt wird. Bei gut dimensionierten Anlagen haben alle ein Interesse, einen ihrem Verbrauch möglichst gut angepassten Anteil an der PV-Gesamtanlage zu investieren und gleichzeitig den Verbrauch optimal dem Solarertrag anzupassen, um einen geringen Gesamttarif zu erzielen.
Leider sind die rechtlichen Voraussetzungen nicht optimal. So würde beispielsweise die Messmittelverordnung (MMV) eine solche „differenzielle Abrechnung“ verunmöglichen, weshalb wir im ZEV-Reglement ausdrücklich festhielten, dass eine von der MMV abweichende Messmethode Voraussetzung für die ZEV-Mitgliedschaft ist. Ein Nicht- ZEV-Mitglied kann dann auf eigene Kosten einen MMV-konformen Zähler nachrüsten und dann vom ZEV seinen Gesamtbezug abrechnen lassen, ohne diesen Gratisanteil.

Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Die Situation bei uns ist derzeit so, dass die beiden Parteien, die bereits eine PV-Anlage besitzen, noch nicht von der Idee eines ZEV oder LEG überzeugt sind. Es gibt noch ein freies Dach, aber nun entsteht die Diskussion darüber, wer dort eine weitere PV-Anlage installieren darf. Unser Ziel ist es, dieses Dach für eine PV-Anlage zu nutzen und dann einen ZEV zu gründen. Die aktuelle Situation ist jedoch schwierig: Wir möchten eine Anlage installieren, haben aber keine Fläche zur Verfügung; den anderen ist ein ZEV nicht wichtig und sie möchten nicht teilnehmen; und die Parteien mit bestehenden Anlagen möchten diese nicht teilen.

Hallo Nicole, nur zum Verständnis, 4 Parteien haben noch keine PV. 1, ihr, würdet gerne eine aufs Dach bauen, dürft aber nicht weil ihr im untersten Stock wohnt ? geht das überhaupt, noch sind es ja 4:2 und es ist nur ein Entwurf? Wollen denn die 3 anderen Parteien ohne PV überhaupt keine oder dürfen ebenfalls nicht weil ebenfalls unterster Stock oder wollen sie einfach kein ZEV / LEG ? Ich bin mir nicht sicher, aber wenn ihr alleine eine PV installieren dürftet, würde ich das machen, ein ZEV kann man doch sicher auch nachträglich einführen ? Aber ich würde sicherstellen, dass ich das Auto (auch wenn vielleicht noch nicht heute) damit geladen werden kann. Ich kenne ein ZEV, wo eine Partei sich einen Akku in die Wohnung gestellt hat um mehr zu profitieren.

Da hilft nur das Sammeln von Fakten vorher und eine Hochrechnung mit ZEV.
Tragt Produktion, Rückspeisung und Eigenverbrauch jeder bestehenden PV- Anlage und die daraus entstehenden Energiekosten zusammen. Hier sehen die Jahreszahlen so aus:
Solarproduktion 29.3 MWh
Anteil Direktbezug gem. Wertquote 10.8 MWh=37%
Anteil ZEV-Austausch (zwischen Mitgliedern) 6.2 MWh=10.8%
Rücklieferung 12.3 MWh=42%
Hätten wir keinen ZEV, erhielten die PV-Produzenten auf den 6.2 MWh nur den Rückliefertarif von 15.24 Rp/kWh, während die Bezüger den Tarif von 39.07 Rp/kWh bezahlen müssten (inkl Netznutzung etc, was innerhalb des ZEV wegfällt). Wir haben also CHF 1477 gespart, nur weil wir ein ZEV sind.
Den PV-Nettolieferanten im ZEV zahlen wir für ihre „Rückspeisung an andere ZEV-Mitglieder“ 21.6 Rp statt 15.24, was für sie den ZEV gegenüber dem VNB attraktiv macht. Die PV - Nettobezüger bezahlen denen auch 21.6 Rp (statt 39.07); für den ZEV ist dieser Energiehandel somit kostenneutral, der ZEV schafft eine Win-Win Situation und agiert nur noch als Vermittler und nicht mehr als Energielieferant.
Der Tarif von 21.6 Rp ist das harmonische Mittel zwischen VNB Bezug und Rückspeisung.
Ich hatte vor Projektentscheid entsprechende (jedoch viel konservativere) Berechnungen gemacht, nachdem wir alle Miteigentümer ihre Stromrechnungen mitgeteilt hatten. Der Beschluss zur ZEV-Begründung fiel dann einstimmig.
Noch etwas: e-Autos bezahlen ohne ZEV beim Laden mit eigenem Solarstrom auch die vollen Netznutzungskosten und Gebühren. Spätestens dann, wenn die Ladestation nicht mehr sternförmig an den Bezügerzähler verbunden werden kann.

Richtig, wir sind insgesamt 6 Parteien (Terrassen-Haus) oben 3 (1-3) unten 3 (1a-3a) die untere Reihe hat als Dach die Terrasse von obigem Eigentümer, somi kein Dach. Allerdings gehört die Dachfläche allen STWE.
An einer Versammlung, vor unserem Haus-Kauf, wurde abgestimmt, dass Haus 1 und Haus 3 eine PV-Anlage errichten dürfen, diese wird zum privaten Gebrauch benutzt. Leider ohne Grundbucheintrag.
Im aktuellen Vertragsentwurf zur Nutzung-/Mietung der Dachflächen werden nun die unteren ausgeschlossen; Begründung Kabelführung sei nicht möglich, viel zu teuer etc. Aktuell ist von Haus 2 das Dach noch frei. Es sind wsh 2 Parteien interessiert eine PV-Anlage zu errichten (Haus 2 und wir Haus 3a). Falls dies am Schluss nicht möglich ist, dass wir definitiv keine eigene PV Anlage bauen dürfen, würden wir aber sehr gerne ein ZEV.
Falls wir den Mietvertrag zur Dächermietung so unterschreiben gibt es eine Entschädigung von 4.- Chf pro Quadratmeter Panel in den Fonds. Das wäre dann auch meine nächste Frage an Euch, ist die Entschädigung marktkomform?

Hallo Nicole
In einem ZEV, bei welchem die Mitglieder etwa im Verhältnis ihres Jahresenergieverbrauchs beteiligt sind, erachte ich Dächermietverträge als nicht sinnvoll. Denn wer ein geeignetes Dach hat, profitiert, indem sie/er die Überschüsse zu einem weit besseren Tarif an den ZEV als an den VNB verkaufen kann. Wenn die Überschüsse gering sind (hoher Eigenverbrauchsanteil, geringe Autonomie) ist die Anlage auf dem Dach ohnehin zu klein und für den ZEV uninteressant, die Mietentschädigung somit ungerechtfertigt.
Dächermietverträge sind eher etwas für stark asymmetrische Eigentumsverhältnisse, beispielsweise wenn ein Landwirt seine Scheunendächer für eine Anlage von mehreren 100 kWp zur Verfügung stellt.
Ein „MEG-ZEV“ wie in eurem Fall ist eine Solidargemeinschaft, bei welcher alle ein Interesse an der Mitgliedschaft haben, um die kostenlos verfügbare Solarenergie möglichst effizient nutzen zu können. Der Ertrag fällt in Gratis-kWh und nicht in Franken an.
Macht doch den ZEV nur mit jenen Häusern, die ihre Dachfläche ohne Entschädigung zur Verfügung stellen. Die anderen ziehen dann nach, wenn sie die Ergebnisse sehen und nicht länger ihren Nachbarn unnötigerweise Netznutzungskosten an den VNB für ihre Überschüsse abverlangen wollen.
Soweit meine persönliche Meinung.
Herzichen Gruss

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Das mit den besseren Tarifen beim Stromverkauf kannst du vermutlich vergessen.
Bei Anlagen über 150kWp wird das neue Mantelerlass Gesetz über das demnächst abgestimmt wird vorschreiben, das maximal über drei Monate gemittelten Börsenpreise durch den Netzbetreiber bezahlt werden dürfen.
Da wird sich der Strompreis in den interessanten Monaten mit gutem PV-Strom Ertrag vermutlich bei vier Rappen pro kWh oder sogar darunter bewegen. (Exkl. Netzgebühren)
Da ist eine PV-Anlage nur interessant, wenn du einen grossen Eigenverbrauch hast.
Der Gedanke an Netto Null über das Jahr betrachtet, verlängert die Amortisationszeit der Anlage immens. So das es für den Eigentümer nicht interessant ist viele Dachflächen voll zu belegen.
Da kann der Kunde den Strom ohne Risiko und Amortisationsprobleme dem Stromanbieter abkaufen. (Den Kantonen als Eigentümer, welcher somit ihre Kassen füllen und die Bewohner verstärkt zur Kasse bitten)
Dieses Gesetz, einmal mehr politisch gefärbt, hat viele Mängel und müsste vor Umsetzung optimiert werden. Aber die Stimmbürger glauben ja jedes Schauermärchen und werden das Gesetz annehmen.

Ich meine mit den „besseren Tarifen“, dass innerhalb des ZEV gar keine Netznutzungsgebühren anfallen. Solange die ZEV klein ist wie im Beispiel der STWE im Topic. Der ZEV kann für seine intern gehandelten Energieflüsse ruhig etwas mehr verlangen als ihm der VNB vergütet (ich verwende hier das harmonische Mittel zwischen VNB Rückspeise- und Hochbezugstarif inkl. aller Gebühren).
Die Börsenpreise sind für alle aktuell hitzig geführten Debatten irrelevant, solange sich der Energiehandel innerhalb derselben Bilanzgruppe bewegt, was bei solchen Anlagen innerhalb einer Liegenschaft oder eines Quartiers der Regelfall sein dürfte. Es genügt, die Netznutzung und anderen Phantasiegebühren vermeiden zu können, um aus dem ZEV einen Vorteil zu ziehen, der weit über dem nackten Energiepreis liegt.
Der Mantelerlass ist schon nur deshalb ein Vorteil, weil nicht mehr jeder ZEV verhindert werden kann, dessen physikalischer Energieaustausch einen Meter Kupferkabel auf öffentlichem Grund erfordert (so wie es heute ist).
Dass die Energielobbyisten im Parlament aus jeder Einzelheit eines neuen Gesetzes wieder profitable Geschäftsmodelle herausschlagen möchten, ist ein anderes Thema. Ein bisschen wehrt sich ja beispielsweise der VESE dagegen in seiner Vernehmlassungsantwort.

Es ist einmal mehr eine Vernichtung von Volksvermögen. Der Mantelerlass wird alles verteuern.
Aber ich betrachte es vermutlich aus grösseren Dimensionen, über mehrere Standorte, Stromeinkauf-Strommangel-PV-Produktion, als du.